Kupo-prodaja nekretnine; na americki nacin

Sta me navodi da se obratim na ovu temu je process kupo-prodaje kuce/kuca kroz koju upravo prolazimo, pa rekoh da podelim neka zapazanja iz prve ruke i ako je taj process danas dostupan preko neta svakom u ma kom bilo kraju sveta.

Sto se tice samog procesa, tj. papirologije oko kupo-prodaje malo je sta promenjano u zadnjih 40+ godina od moje kupovine prve kuce u Kaliforniji pa sve do zadnje kupo-prodaje koje su jos u toku.  Uglavnom, po pitanju kupovine stana ili kuce na dugorocni kredit (10 15 30 40 and 50 Year Mortgages) i dalje se traze dokazi imovinskog stanja, zaposlenja, kreditne istorije, kao i odreedjeno ucesce gotovinom od 5-20%+ od kupovne cene (u zadnje vreme daleko rigorozniji pregled papiralogije).

 Kamata i mesecna odplata kredita je zavisna od mnogo cega kako trzisnog kretanja tako i od licnog financijskog stanja i kreditne istorije kupca po bodovnom sitemu (FICO Scores).  Ovo zadnje, tj. kreditna istorija preovladjuje vecinu ostalog sto kupac ‘nosi na svoju dusu’ (izmedju ostalog sta ima u posedu i koliko para ima na bankovnom racunu).  FICO poeni se proracunavaju po kriterijuma podataka iz tri agencije - Equifax, Experian, i TransUnion: http://www.equifax.com/home/en_us, 

FICO scores se rangiraju od 300-850 poena s’ tim sto kupac sa vecim brojem poena dobija povoljniji kredit sa manjom kamatom.  Najveci zbir poena je sacinjen od 35% kreditne istorije kupca, 30% od vrednosti starog kredita, 15% duzine starog kredita, 10% od  kredita kojeg ima, i 10% za cega je postojeci kredit.  Detaljnije o FICO score moze se naci ovde; http://credit.about.com/od/df/g/ficoscore.htm

Sto se tice kamatne stope, opet da ponovim, najvise zavisi koji je FICO score; matematicki prosek (average score) u ovoj 2014g je 639, dok je najveci broj (median) 723 od mogucih 850! Svaka savezna drzava se razlikuje po kreditnoj istoriji koje se da videti iz ovog linka; http://www.credit-report-101.com/credit-score/average-fico-score.html.   Danasnji kreditni uslovi oko kupovine nekretnine (za licnu upotrebu ili izdavanje) su jos uvek dosta povoljni i sa FICO score od 740+ (i 20% cash ucesca) banke se nadmecu i nude povoljne uslove novim kupcima.  Za detaljniji pregled sadasnje kamte pogledajte ovde; http://tinyurl.com/o2wr4d4.

Iz svega navedenog  namece se pitanje koliko je isplative ‘bakcati’ se sa kupovinom nekretnina u ovom delu sveta(?!).  Kao i obicno, odgovor bi svako za sebe najbolje trebao da zna, dok uopsteno govoreci obzirom da americke banke prakticno placaju kamatu na ulozene pare daleko ispod stope inflacije (B of A CD = 0.02%;  detaljnije https://www.bankofamerica.com/deposits/bank-account-interest-rates.go) dosta konzervativnih manjih ulagaca investiraju deo kapitala sa njihovog racuna iz banke u kupovinu nekretnina za stanovanje i poslovne prostorije za izdavanje od kojih je vise isplativo na ulozene pare (8%-14%+) nego drzati ih u banci, ili nekim drugim ustanovama sa vecim rizikom.  Istini za volju, ni investicije u nekretnine nisu bez ‘odredjenih glavobolja’ I potencijalnog kraha (dokazano 2008me!), ali sa 40-50% ucescem gotovinom, sanse za promasaj su daleko manje (posebno sa uporedjenjem/igranjem sa Roulette ili Baccarat u Las Vegas-u). :)

Dosadasnje ulaganje (CA, TX, TN) sa nekretninama (12) je bilo vise nego pozitivno, nadam se da ce i narednih par biti iste srece, a ako ne bas u monetarnom smislu reci, svakako mi nece biti ovi penzionerski dani – dosadni. :)

U zavrsnom procesu kupovine kuca (za izdavanje):
*

http://tinyurl.com/pzfle49
http://tinyurl.com/lcf8m6m
http://tinyurl.com/luh6pw3