Investiranje u nekretnine (na americki nacin)

Sta me navodi da se ponovo obratim na ranije postavljenu temu je dalji process kupo-prodaje kuce/kuca kroz koju jos upravo prolazimo, pa rekoh da dodam neka zapazanja kupovine prve kuce od proslog leta pa do danas sto se tice ponude i potraznje  nekretnina u ovom nasem sirem okruzenju, ili sto bi mi Lale rekli u - komsiluku. 

 Uglavnom, jedna vrsta investiranja za male investiture, ili iz 'hobija' su stanbene nekretnine pojedinacne kuce sa dosta placa namenjene za familije sa decom i vecom 'privatnoscu' nego sto je to moguce ocekivati po stanovima u vecem apartman naselju (apartment complex).  Naravno, svaki vid investiranja je potkrepljen svojim razlozima kao i ocekivanjima kako u pogledu monetarne dobiti tako i o stepenu rizika i sveg ostalog sto se ulozenog kapitala, vremena, i kojekakvih obaveza (citaj, 'glavobolja') tice koje neminovno prate svaku investicuju na otvorenom trzistu kao sto je to u ovom nasem kraju. 

 Najveca ponuda i potraznje za nekretnine su sredinom proleca pa do kraja leta kad se veliki broj familija sa decom premesta iz jedne sredine u drugu, zbog posla ili skole za decu dok ostalo vreme u godini se tu i tamo 'nateze' sa prodajom nekretnina sa cenom koju su na samom pocetku zacrtali.  Nije redak slucaj da za vecinu ne prodatih kuca cena opada i do 20%+ sto je povoljno za kupce dok samim tim je i konkurencija jaca medju investitorima, jer niza cena naravno privlaci i veci broj kupaca.  Tako da sa manijim invetarom kuca na trzistu i vecim brojem potraznje zaista uzme dosta vremena i truda (preko neta i svog agenta/posrednikaa) da se ulozi u pronalazenju sta ko trazi po konkurentoj ceni. 

Ovo sto sam bio naveo je u sustini univerzalno za bilo gde da se covek nadje, dok sto se tice samog procesa, tj. papirologije oko kupo-prodaje to mu ddodje ovako, bar u ovom nasem komsiluku.  Sto se tice samog procesa, tj. papirologije oko kupo-prodaje malo je sta promenjano u zadnjih 40+ godina od moje kupovine prve kuce u Kaliforniji pa sve do zadnje kupo-prodaje koje su jos u toku.  Uglavnom, po pitanju kupovine stana ili kuce na dugorocni kredit (10 15 30 40 and 50 Year Mortgages) i dalje se traze dokazi imovinskog stanja, zaposlenja, kreditne istorije, kao i odreedjeno ucesce gotovinom od 5-20%+ od kupovne cene (u zadnje vreme daleko rigorozniji pregled papiralogije).  

Kamata i mesecna odplata kredita je zavisna od mnogo cega kako trzisnog kretanja tako i od licnog financijskog stanja i kreditne istorije kupca po bodovnom sitemu (FICO Scores).  Ovo zadnje, tj. kreditna istorija preovladjuje vecinu ostalog sto kupac ‘nosi na svoju dusu’ (izmedju ostalog sta ima u posedu i koliko para ima na bankovnom racunu).  FICO poeni se proracunavaju po kriterijuma podataka iz tri agencije - Equifax, Experian, i TransUnion: http://www.usa.gov/topics/money/credit/credit-reports/bureaus-scoring.shtml

 

 

 FICO scores se rangiraju od 300-850 poena s’ tim sto kupac sa vecim brojem poena dobija povoljniji kredit sa manjom kamatom.  Najveci zbir poena je sacinjen od 35% kreditne istorije kupca, 30% od vrednosti starog kredita, 15% duzine starog kredita, 10% od  kredita kojeg ima, i 10% za cega je postojeci kredit.  Detaljnije o FICO score moze se naci ovde;

http://www.myfico.com/crediteducation/whatsinyourscore.aspxg/ficoscore.htm

Sto se tice kamatne stope, opet da ponovim, najvise zavisi koji je FICO score; matematicki prosek (average score) u ovoj 2014g je 639, dok je najveci broj (median) 723 od mogucih 850! Svaka savezna drzava se razlikuje po kreditnoj istoriji koje se da videti iz ovog linka; http://www.credit-report-101.com/credit-score/average-fico-score.html.   Danasnji kreditni uslovi oko kupovine nekretnine (za licnu upotrebu ili izdavanje) su jos uvek dosta povoljni i sa FICO score od 740+ (i 20% cash ucesca) banke se nadmecu i nude povoljne uslove novim kupcima.  Za detaljniji pregled sadasnje kamte pogledajte ovde; https://www.wellsfargo.com/mortgage/rates/

Iz svega navedenog  namece se pitanje koliko je isplative ‘bakcati’ se sa kupovinom nekretnina u ovom delu sveta(?!).  Kao i obicno, odgovor bi svako za sebe najbolje trebao da zna, dok uopsteno govoreci obzirom da americke banke prakticno placaju kamatu na ulozene pare daleko ispod stope inflacije (B of A CD = 0.02%;  detaljnije https://www.bankofamerica.com/deposits/bank-account-interest-rates.go) dosta konzervativnih manjih ulagaca investiraju deo kapitala sa njihovog racuna iz banke u kupovinu nekretnina za stanovanje i poslovne prostorije za izdavanje od kojih je vise isplativo na ulozene pare (8%-14%+) nego drzati ih u banci, ili nekim drugim ustanovama sa vecim rizikom.  Istini za volju, ni investicije u nekretnine nisu bez ‘odredjenih glavobolja’ I potencijalnog kraha (dokazano 2008me!), ali sa 40-50% ucescem gotovinom, sanse za promasaj su daleko manje (posebno sa uporedjenjem/igranjem sa Roulette ili Baccarat u Las Vegas-u). :)

 Dosadasnje ulaganje (CA, TX, TN) sa nekretninama (14) je bilo vise nego pozitivno, nadam se da ce i narednih par biti iste srece, a ako ne bas u monetarnom smislu reci, svakako nece mi biti ovi penzionerski dani – dosadni. :)

Kupljene nekretnine za izdavanje ( 2014 / 2015)

*

http://tinyurl.com/pzfle49
http://tinyurl.com/jyj64nl

http://tinyurl.com/luh6pw3

http://tinyurl.com/lmgn94n
http://tinyurl.com/zlnnzdv

41 Cannonhurst Cove, Jackson, TN

*

*